“最上极乐町？”木下秀风眼睛一亮，然后又有点不解地问，“极乐的话…让人联想到的，是暧昧的东西啊。陶君，是建议以此为卖点吗？”

“不。”陶知命说道，“极乐，本意是幸福所在之处。由文字产生的初步联想，我们当然要把它拔高。这一次，我们要在具体的现世里，重新定义极乐。我所建议的开发方向，不要仅仅只是做住宅，而是要和商业体结合在一起。”

木下秀风开始凝神倾听。

就是怎么结合，企划部一直拿不出让人觉得思路清晰、又能够很好执行的方案。

这也无法责备他们，毕竟直到去年之前，霓虹的住宅市场还不是完全的商业化市场。在此前，绝大部分的普通工薪家庭，住的都是公团F县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。这其中，1955年政府设立的霓虹住宅公团才是最大的住宅提供者。

自从广场协定签署后，霓虹才开始全面推进住宅商品化。

对最上恒产这样的会社来说，虽然是实力雄厚的顶级不动产集团，但对于如何进行不动产开发，模式还需要学习。

学习的对象，自然主要都是国外。

但陶知命所知道的，可不仅仅只是此刻在国外已经出现的案例，还包括在未来三十多年里更多有创新性的案例。

他开始侃侃而谈：“在最上极乐町，我们要主打的是文化的牌子。用富有艺术感的建筑视觉，用美食文化、时尚文化、娱乐文化、文艺文化，将最上极乐町变成同时具有一流物质享受和精神享受的所在。这些商业街区，车辆全部停在地下的车库，街区只能步行。在街区里，我们种风景树，设置长椅、雕塑、舞台、小景观，要惬意得让人想停留，美丽得想让人留下照片…”

他说的这一套在后来哪算新鲜，但此时却有足够丰富的细节。

说到底，就是引入专门的主题街区设计，从建筑式样出发，到未来招引的产业布局，都致力于通过文化的外壳，形成东京新的消费娱乐中心，进而又提高整个房地产居住环境的档次。

在80年代，这个时间点，陶知命的这种建议，就有谜一样的吸引力。

仅凭描述，木下秀风等人就仿佛已经看到了一副图景。

以新营造的方式，整体规划出一个个风格不同的商业街区。这些街区，每个都有自己相对集中的产业。每个街区，都以步行街的方式，腾出大量的行人空间，在其中加入雕塑、节点景观等各种文化元素。

在商业街区之外，则是住宅区。

单纯的住宅区不够有吸引力，那么就腾出一块地，在住宅区家门口，打造一个东京新的商业中心。

“…像这样的计划，想要真正能执行下来，需要解决这几个问题。”陶知命描述完之后就开始说干货了，“第一，现有的主题街区，都是在漫长时间里慢慢沉淀形成的。而我们想要快速实现这种聚集的效应，就需要引入大量的合作资源。他们所看重的，除了整个项目的构想是否有足够吸引力，还需要搭配一定的合作策略…”

接下来，就是大宫浩史没有听到过的细节部分。

每一个商业街区，招商都是难点。因为商业看重的是客流量，所以正常情况下，都是在交通方便的节点处，容易形成商业中心。

所以，最上恒产需要拿出足够亮眼的项目设计，让人看到这个“最上极乐町”可能的美好未来。再加上一定的免租政策…

陶知命说道：“商业街区这种不动产，我们同样可以卖出去。但卖的方式，我们也可以创新一下。售出之后，我们的商业不动产会社，又可以再从业主手中租回来，整体进行经营，招揽商户。”

他说着在后来不断被创新的模式，什么以租代售、以售养租…

他也不管这些策略，在此时的霓虹会不会有法律上的风险和可行性，总之他只管提建议，展示自己的能力和理念。

看木下秀风他们的反应，至少本迟上树和其他企划部的同事，已经不约而同地快速记录起来，仿佛如获至宝。

植野洋介看得都呆了。

这…怎么有点像是在学校里上课的时候？老师在台上讲，学生们纷纷记着笔记。

陶知命还在说：“虽然现在这个计划，要花费远高于之前计划的资金量，但这个问题能够得到弥补。首先，降息绝对还不会停止，我预测至少还有三次左右，并且下一次很快就会来到。后面，会社融资会更加方便的。另外，在预售模式出现之后，只要我们前期阶段的规划设计做得好、宣传方面做得好，就能够吃上这一波大量购房者的资金涌入不动产领域、甚至投机资金进入不动产领域的红利，很快速地回笼规模庞大的资金…”

他一条一条地解说着整个计划落地会面临的问题，也根据自己的经验提供着经过了检验的各种解决方案。

放在这里讲出来，虽然是否适应霓虹的土壤还有待推敲细节，但从理念和解决方案本身来说，可以说是炸鱼塘来了。

毕竟是进阶过的房地产开发模式，而陶知命脑子里掌握的信息量实在超越这个互联网时代出现之前的人们太多。

木下秀风的心情越来越震惊。

他实在难以想象，这是一个还在读大学的学生所能拿出来的企划方案。

与之相比，企划部的这些骨干们，简直显得像是个小学生。

陶知命不仅为每一个商业街区规划好了文化包装，还为住宅区设计好了尽显高档的物业服务和运营维护策略。甚至于，又开始进一步解说该怎么把这个最上极乐町的名头鼓动起来。

“…虽然最上恒产的主业是不动产，但从用文化的外壳提升最上恒产项目的品牌和档次这个角度来说，还应该有文化娱乐的板块，通过自己投资核心商业，来增强其他人进入最上极乐町的信心。”

这一部分，自然就是旺达模式中影院、KTV、儿童乐园等等这些业态自营的套路了。

植野洋介心头一动，看向了他。

原来所谓管理美少女们…是因为这个计划吗？

那么，岂不是未来可以和明星们一起见面？

什么泽口靖子、中森明菜…都能见到吗？

陶知命开始阐述着这些产业该怎么一步步推进，从影院进而发展到电影行业的发行制作。

木下秀风怔怔地看着他，这真的是再怎么样也无法想到的。不动产公司，怎么以后还要进军文化娱乐行业？

陶知命看着他自信地说：“社长先生，今天我所讲述的，这种模式就像一个生态环境一般。最上恒产将要做的，不应该仅仅只是造住宅来卖，而是提供一种生活的方式！所谓极乐，正是要传达这种生活方式的含义：有品质的、有品位的、走在时尚最前沿的生活。”

“您开发出来的，应该是土壤，投入的资金应该是养分，收获的，则是一个拥有源源不断现金流的城市中心。这种模式，一旦完成，就可以在所有大型城市具备旺盛的生命力。而对手，仅仅只做其中一环的话，永远匹敌不了最上恒产！”

“我希望，您能采纳这种模式。由您率领的诸君，完成住宅部分的开发和销售。寻找一个在贸易供应链方面势力雄厚的合作伙伴，进行商业不动产的开发运营。另外，则在文化和娱乐这两个领域布好格局，为最上恒产插上飞翔至巅峰的双翼！”

铿锵的语调落下，会议室里静寂无声。

所有人都忘记了他如此年轻的事实，都在用复杂的目光看着他。

木下秀风忍不住感叹：“怪不得用了这么长的时间…真是一份令人印象无比深刻的企划啊。”

植野洋介不禁撇了撇嘴：什么这么长的时间，他就昨天忙了一天而已…

此时，陶知命才笑着说道：“为了推动这个计划的实现，我有把握向社长引入一个实力雄厚的合作者。实际上，之前从零售的角度，我曾经向他说起这个计划大致的模式。友和商事的大宫浩史社长，一定会对您的合作邀请感兴趣！他，可是非常希望我能加入友和商事，一起去做这件事啊。只不过，我觉得您是更好的选择！”

植野洋介心中剧震，看向陶知命。