“你说啥？”

“房子被租出去了？还签了四十年的租赁合同？”

听了允姐的话，姜白顿时皱起眉头，暗道一声麻烦。

主要就麻烦在“买卖不破租赁”这个规则上。

所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。

承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。

在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人（即新的所有人）须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。

简单来说就是，对于已经出租出去的房子，发生了所有权的变动，也就是我们常说的过户，在这种情况下，租赁合同还是存在效力的，你新的户主不能单方面终止或者解除租赁合同，除非是租客自愿解除。

“他们摆明了就是要利用‘买卖不破租赁’这个规则来钻法律的漏洞…”

允姐语气之中充满了愤懑。

“安琪每次上门理论，对方都会拿出租房合同来说事儿，一口咬死了不会解除合同，态度非常坚决。”

“他们还跟安琪说，要想接收房子，等四十年以后再来。”

“我真的，光听安琪讲述这事儿我都要气死了，世界上怎么会有这么厚颜无耻的人呢？”

允姐叹了口气，缓缓道：“姜白，我也知道这个事情挺麻烦的，但我现在只能找你帮忙了。”

“安琪是我的好姐妹，我总不能看着她被人这么欺负。”

“你看，能不能想想办法…”

姜白眉头拧成了“川”字，陷入沉思。

看来，对方似乎还懂点法，要搁一般人，谁会知道“买卖不破租赁”这种规则？

就是靠着这个规则，对方硬生生把侵占房产的事情，说成了合法合规的行为。

如果没猜错的话，这所谓的租客，应该跟原来的房主有点关系，或者干脆就是亲戚，帮忙在合同上留个名儿，实际住在房子里的，估计还是原来的那一家子老赖。

姜白把他的猜测说了出来。

允姐说道：“你说的没错，刚开始安琪去的时候，出面的是个陌生的人，自称租了房子，后来她再去，对方干脆不装了，那夫妻老赖俩就在房子里住着呢。”

姜白点点头说道：“好，我知道了，这样，我去找专业人士咨询一下，有什么消息我再及时通知你。”

“嗯，那我等你消息。”

“好。”

结束通话之后，姜白便立刻出门，直奔精英律师事务所。

这专业的事儿还是得找专业的人来解决。

对方的行为看起来符合法律规定，可姜白怎么想都觉得不太合理。

如果真像对方说的那样，以后谁还敢买二手房？

哦，你搭上一辈子积蓄，或许还得掏空六个钱包，好不容易买个房子，结果对方来一句“买卖不破租赁”，你不抓瞎了？

这里边儿肯定有漏洞，只是姜白看不出来，毕竟他不是专业的法律从业人士。

但他相信，这漏洞绝对逃不过罗大状的火眼金睛。

半小时后，姜白到达精英律所。

“说说吧，这是又碰到什么奇葩的案子了？”罗大状随意招呼姜白落座，饶有兴趣的问道。

“是这样的罗大状，我有个朋友…”

姜白把事情的基本情况大致讲述了一遍，接着说道：“总之呢，现在对方张口闭口就是‘买卖不破租赁’，以此来作为拒绝交房的理由。”

“罗大状，虽然我没有学过法律，但总觉得这事儿不合理，你给参谋参谋。”

“呵呵，对方这种做法，看似合法合规，实则漏洞百出！”

罗大状笑呵呵的说道：“对方不是拿出一份租期为四十年的租赁合同吗？这合同本身就有问题！”

“法律规定，不管是定期租赁，还是不定期租赁，合同的租赁期限都不能超过20年。”

“租赁期限超过20年的，超过部分无效。”

姜白眉头微微一皱：“可即便是这样，二十年也没办法接受啊…”

“别着急啊，你这样，先给你那朋友打个电话，让他把当初参加拍卖时候的那个拍品介绍发过来我看下。”

“罗大状你是不是已经心中有数了？”

“呵呵，先打电话吧。”

罗大状笑呵呵的卖了个关子。

姜白也就没有追问，立刻联系允姐。

很快，后者便将拍品介绍发了过来。

看了一眼，罗大状抚掌而笑：“看来我没猜错，这事儿不适用‘买卖不破租赁’。”

“怎么说？”姜白连忙问道。

罗大状喝了口茶，缓缓解释起来：

“为了避免在不动产执行的过程中，债务人利用‘买卖不破租赁’的规则逃避执行，法律早就有了规定。”

“《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

罗大状指了指手机中拍品介绍的照片，继续说道：

“你看哈，在这个拍品介绍中，并没有提到房子已出租，这说明什么，这就足以说明，房屋出租行为发生在房屋抵押之后！”

“而在这种情况下，抵押权是优先于租赁权的。”

“换句话说，这种情况不适用‘买卖不破租赁’的规则！”

听了罗大状的介绍，姜白顿时眼睛一亮。

“既然不适用买卖不破租赁得规则，那是不是能通过法律途径把房子要回来了？”

听了姜白的话，罗大状笑着摇了摇头：“法律肯定会支持，但具体执行多半不会顺利，千万别小看老赖的脸皮，也别低估老赖的无耻程度。”

像这种案子，提起诉讼几乎是必胜的，法院肯定会判处对方返还房产。

但法律怎么判是一回事，实际执行却是另一码事。

对方已经因为拖欠巨额债务上了失信名单，成为了人们常说的老赖，现在完全就是一副破罐子破摔的姿态，反正死猪不怕开水烫。

就算法院判下来，他们多半也会赖着不走。

而基层工作人员在强制执行的时候，也会遇到各种棘手的麻烦。

即便真的执行下来了，说不定对方后续还会找上门来各种闹，足以让你的生活变得鸡犬不宁。

所以啊，这事儿即便不适用“买卖不破租赁”，也不是那么容易就能解决的。

摆在面前的主要有两个问题。

一个是执行难，另一个则是执行之后还可能会面临无穷无尽的的麻烦。

有句话怎么说来着，人不要脸，天下无敌。

你真碰上这种死不要脸的老赖，一般人还确实没啥好办法。

姜白深吸一口气，沉声道：“罗大状，你一定有办法的，对吧？”

“还是那句话，解决问题最好的办法，就是解决提出问题的人！”

罗大状双眼微眯，淡淡的说道：“你没觉得这家人的行为似曾相识么？”

“对方赖在房子里不走，肯定是没地方住了，咱啊，就发发善心，帮他们解决一下这个住房问题嘛。”

姜白顿时会意一笑。

看来，又要发生一些很刑的故事了。

“罗大状，你说吧，具体怎么做。”

“还是得先去法院提起诉讼，这是第一步…”

罗大状娓娓道来，姜白则是大点其头，脸上笑容越来越深。

天水香泉。

从精英律所回来后，姜白便给允姐打去电话：“允姐，你让你那个朋友直接去法院起诉，至于那个‘买卖不破租赁’的规则，其实是不适用的…”

姜白把相关法律规定解释了一遍。

听完了之后，允姐点头道：“原来是这样啊，好，我知道了。不过我觉得…以那家人的无耻嘴脸来看，起诉多半没啥用，他们肯定还是会赖着不搬的。”

打赢官司不难，可难的是怎么把房子真正的要回来。

“没事儿，你就让你那朋友去起诉就成，如果对方老老实实搬走也就罢了，如果他们还是赖着不搬，那就送他们去一个免费吃住，按时作息的好地方。”

听闻此言，允姐先是一愣，紧接着便反应过来了。

“你的意思是，能把这家人全都送进去？”

姜白笑道：“能不能送进去，就看他们自己的选择了。”

“好，我这就把消息告诉安琪。”

允姐对姜白很了解，也很信任，当下便给好朋友付安琪打去电话，说明了情况。

跟她想的一样，听到说要起诉后，付安琪声音苦涩的说道：“允儿，那家人的无耻嘴脸你是没看到，他们根本就不要脸！打官司对普通人有用，对这家人…”

允姐笑道：“放心吧安琪，你别忘了姜白是干什么的。这起诉只是第一步，对方如果不老实的话，还有后招呢。”

“对哦，我怎么把这茬给忘了！”

付安琪眼眸一亮。

她也是姜白的粉丝，自然知道他办事儿的风格。

“允儿你再给我透露一点，姜白是不是有办法把那对老赖夫妻给送进去？”

允姐说道：“天机不可泄露，反正你照做就好了，对了，正好我最近没啥事儿，你等我吧，我过去陪你一起。”

“呜呜呜，允儿你真好，如果我是男的肯定把你娶回家。”付安琪大为感动。

“乖乖洗白白等着姐儿哈。”

“嗯呐。”

叶城是个地级市，距离东海不过几十公里，也算是近水楼台沾了光吧，经济发展相当不错。

尤其是最近十年里，更是平地起高楼，经济得到了突飞猛进的发展，自然而然的，这个房价也就水涨船高了。

今年叶城期房均价差不多在一万五左右。

允姐的那个朋友付安琪，就在叶城发展，税后工资一万五，这个薪资水平在东海那种地方可能不算什么，但在叶城绝对算得上不错了。

但即便如此，想买房也不是一件容易的事情，哪怕有父母的补贴。

一次偶然的机会，付安琪接触到了法拍房，便动了心思。

结果还真就被她捡了个漏。

位于碧水花园的一处130平的法拍房，市场评估价是两百万，付安琪仅用了一百二十万就拍了下来，相当于在评估价的基础上打了六折，省了差不多八十万！

而且近几年出了新政策，购买法拍房也能办理贷款按揭，也就是说只需要凑齐首付，按月还房贷，就能以六折的巨大优惠，买到一处130平的房子。

这可是件大好事儿。

本来付安琪还挺激动的。

结果…

残酷的现实却告诉她，天上没有掉馅儿饼的好事，即便真的掉馅儿饼了，那也很可能是有毒的。

这不，房子是低价买到了，但问题是住不进去啊。

碧水花园4幢4单元404户内。

“不是，我不都跟你说了吗，我们那房子早就租出去了，租了四十年呢，买卖不破租赁懂不懂啊你！”

“行行行，你也别跟我废话。”

“你不是要告吗，你爱上哪告上哪告去，看把你给能耐的，不知道搬出法院吓唬谁呢。”

一个穿着碎花衬衫，年纪大约在四十上下的中年妇女，冲着手机连珠炮似的吼了一通。

然后直接挂断电话，把手机扔到了沙发上。

“又是那姓付的丫头片子？”

年过四旬的高东林坐在另一边，面前摆着一套实木茶具，一边沏茶一边随口问道。

中年妇女是他老婆，名叫刘佳。

这俩人就是赖在房子里不走的老赖。

刘佳抱着胳膊往沙发后面一靠，撇着嘴说道：“是啊，真是烦死了，整天不是找上门闹，就是一个劲儿的打电话。”

“你知道她刚才跟我说什么吗，她说如果我们再不搬，就要去法院告我们。”

“我当场就笑了，还上法院…真当老娘是吓大的啊。”

刘佳白眼都快翻上天了，完全没把付安琪的话放在心上。

反正都上了失信人员名单，被限制高消费，成了老赖了，还怕啥啊？

“呵呵…”

高东林笑了笑，淡淡的说道：“让她告去吧，反正咱有租赁合同在手，就算上了法庭也不怕。”

“小丫头就是缺乏社会经验，花钱买个教训也挺好的。”

刘佳顿时警惕的盯着高东林，“我说高东林，你这左一口丫头，右一口丫头的，你不是看上那狐媚子了吧？”

“你看你说啥呢，我连你都满足不了，我，我就算想偷腥那也是有心无力啊我。”高东林无奈的说道。

“嘁，不中用的老男人。”

刘佳鄙夷的瞥了他一眼，没再纠结这个问题。

另一边。

电话沟通无果之后，付安琪便在允姐的陪同下，走进了叶城一家律师事务所。

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